Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng thường gặp trong cuộc sống hàng ngày. Phải làm như thể nào để hợp đồng này hợp lệ và không bị vô hiệu hóa?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Với tính chất phức tạp vốn có, tranh chấp về đất đai thường xuyên xảy ra mà nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hợp lệ. Quá trình giải quyết tranh chấp có khi kéo dài hàng chục năm vẫn chưa có hồi kết. Vì vậy, nhằm giảm thiểu tốt nhất những rủi ro có thể xảy ra, bất cứ ai có dự định tham gia giao dịch về đất đai cần phải hiểu rõ những quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 697 Bộ luật Dân sự hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Việc giao kết hợp đồng phải tuân theo các nguyên tắc: Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội; tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.
Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Về nội dung, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau: (1) Tên, địa chỉ của các bên; (2) Quyền, nghĩa vụ của các bên; (3) Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; (4) Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; (5) Giá chuyển nhượng; (6) Phương thức, thời hạn thanh toán; (7) Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; (8) Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất.
Để không bị vô hiệu hình thức khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 và Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Như vậy, việc các bên tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không được công chứng, chứng thực là vi phạm hình thức, đứng trước nguy cơ bị tuyên vô hiệu khi có tranh chấp phát sinh. Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 đã đưa ra hướng giải quyết như sau: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”. Điều đó có nghĩa là một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm về mặt hình thức thì khi bị tranh chấp sẽ không bị Tòa án tuyên vô hiệu ngay mà Tòa sẽ ra quyết định buộc các bên đến cơ quan có thẩm quyền thực hiện các thủ tục để hoàn thiện hình thức hợp đồng. Quá thời hạn trên mà các bên không thực hiện thì Tòa án sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu vì vi phạm quy định về mặt hình thức. Như vậy, dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức nhưng không đương nhiên vô hiệu và không hẳn là sẽ bị tuyên vô hiệu.
PHAN LAW VIETNAM
Hotline: 1900.599.995 – 0794.80.8888
Email: info@phan.vn
