Quy định về cầm cố quyền sử dụng đất hiện hành

Thông thường, cầm cố quyền sử dụng đất được hiểu là một hình thức đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, trong đó người sử dụng đất (người cầm cố) giao tài sản là quyền sử dụng đất cho người khác (người nhận cầm cố) để đảm bảo cho một khoản nợ. Tuy nhiên, liệu pháp luật hiện hành có quy định về cầm cố quyền sử dụng đất hay không? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ điều này.

Quy định về cầm cố quyền sử dụng đất theo Bộ luật dân sự hiện hành

Theo Điều 309 Bộ luật dân sự năm 2015, cầm cố tài sản được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trong đó, tài sản bao gồm bất động sản và động sản, mà bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật (theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015).

Theo khoản 2 Điều 310 Bộ luật dân sự năm 2015, nếu bất động sản là đối tượng của hợp đồng cấm cố thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Tuy nhiên, một trong những nghĩa vụ của bên cầm cố là giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố theo đúng thỏa thuận nhưng đất đai lại là loại tài sản do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và không thể chuyển giao quyền sở hữu như các loại tài sản thông thường khác. Như vậy, có thể hiểu đối với việc cầm cố tài sản là bất động sản, sẽ có những loại tài sản có thể cầm cố được và có những loại không cầm cố được.

Trong khi đó, Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng quyền sử dụng đất là “sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”. Điều này cho thấy Bộ luật dân sự hiện hành không quy định về cầm cố quyền sử dụng đất một cách rõ ràng, mà vấn đề này sẽ được quy định cụ thể tại luật chuyên ngành.

Quy định về cầm cố quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai hiện hành

Theo khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan.

Có thể thấy, Luật Đất đai năm 2024 không quy định về cầm cố quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Điều 11 Luật Đất đai năm 2024 đã liệt kê các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai:

1. Lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất.

2. Vi phạm quy định của pháp luật về quản lý nhà nước về đất đai.

3. Vi phạm chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.

4. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định của pháp luật về quản lý đất đai.

5. Không cung cấp thông tin hoặc cung cấp thông tin đất đai không chính xác, không đáp ứng yêu cầu về thời hạn theo quy định của pháp luật.

6. Không ngăn chặn, không xử lý hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

7. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

8. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.

9. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc sử dụng đất, việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

11. Phân biệt đối xử về giới trong quản lý, sử dụng đất đai.

Tại khoản 7 cho thấy mặc dù pháp luật hiện hành không quy định về cầm cố quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế, nếu người sử dụng đất thực hiện cầm cố quyền sử dụng đất thì có thể được xem như không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền sử dụng đất và có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất.

Trên đây là tư vấn của Phan Law Vietnam về vấn đề “Quy định về cầm cố quyền sử dụng đất hiện hành” xin được thông tin đến Quý Khách hàng. Nếu còn vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ pháp lý khác Quý Khách hàng vui lòng liên hệ thông tin dưới đây để được giải đáp.

PHAN LAW VIETNAM
Hotline: 0794.80.8888
Email: info@phan.vn
Liên hệ Văn phòng Luật Sư