Condotel – còn nhiều vướng mắc, rủi ro

Condotel là từ viết tắt của condo (căn hộ chung cư) và hotel (khách sạn), là một mô hình pha trộn, có chức năng như một khách sạn, có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn để phục vụ khách du lịch. Điểm khác của condotel với khách sạn là condotel cũng có chức năng như một căn hộ, được thiết kế với đầy đủ các tiện ích, cho phép khách mua hoàn toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê. Condotel cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày.

Những người mua lại condotel từ chủ đầu tư là các nhà đầu tư thứ cấp. Hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận hấp dẫn, nhưng nếu không thực hiện được cam kết thì hậu quả pháp lý không rõ ràng và quyền lợi của các nhà đầu tư thứ cấp không được bảo vệ đúng mức. Nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung vào việc huy động vốn ban đầu, sau khi xây dựng sẽ bàn giao lại toàn bộ trách nhiệm cho đơn vị quản lý. Nếu đơn vị quản lý thực hiện công việc không hiệu quả, không thu hút được khách dẫn đến phần lớn thời gian condotel ở tình trạng trống khách, thì đương nhiên các cam kết về sinh lời sẽ bị ảnh hưởng. Khi dự án được xây xong, chủ đầu tư sẽ bán lại cho nhà đầu tư thứ cấp, cũng như bàn giao lại trách nhiệm quản lý cho một đơn vị nào đó, rồi tiếp tục đi đầu tư nơi khác. Vậy khi chỉ còn lại đơn vị quản lý và nhà đầu tư thứ cấp tại đó, tranh chấp phát sinh sẽ khó giải quyết trong trường hợp hai bên không có một ràng buộc cụ thể nào. 

Đương nhiên là theo pháp luật về hợp đồng, các bên phải có trách nhiệm tuân thủ các cam kết đã thỏa thuận, nhà đầu tư là người chịu trách nhiệm với những cam kết về lợi nhuận. Nhưng trường hợp này, với khoản tiền thu hồi từ dự án, có thể họ đã “cao chạy xa bay” hoặc đầu tư thua lỗ vào một dự án khác, thì việc thực hiện các cam kết có vẻ đã quá xa vời. Đây là một rủi ro có thể thấy rõ với mô hình condotel.

Một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp là condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, nhưng cam kết này không phù hợp với quy định của pháp luật. Condotel chưa được phân định rõ là nhà ở hay là nhà để kinh doanh. Nếu là nhà ở thì sẽ cấp quyền sở hữu dài hạn, còn là nhà để kinh doanh thì có thời hạn ngắn hơn. Với condotel, chúng ta có thể thấy được mục đích chủ yếu của các nhà đầu tư thứ cấp là mua để cho thuê lại kiếm lợi nhuận, hiếm ai mua để ở. Không phải là nhà để ở, thì tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Do vậy, theo quy định pháp luật hiện hành về quyền sử dụng đất, căn hộ condotel chỉ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án) và có thể được gia hạn.

Với những rủi ro như vậy, các nhà đầu tư thứ cấp nên cân nhắc kỹ càng, chọn những chủ đầu tư uy tín để đảm bảo lợi ích cho mình, tránh tin vào những cam kết hấp dẫn nhưng không thực tế và khó thực hiện được.