Kính gửi Văn phòng luật Phan Law Vietnam, tôi có một vấn đề mong nhận được giải đáp từ Quý công ty như sau:
Cho tôi hỏi ủy quyền mua bán nhà đất có bị tính thuế hay không? Có rủ ro gì xảy ra khi ủy quyền mua bán nhà đất hay không?
Xin chân thành cảm ơn.
Xem thêm:
>> Có được mua bán đất thuộc diện quy hoạch hay không?
>> Tư vấn thừa kế đất đai khi bản di chúc bị hủy?
>> Tư vấn về luật đất đai
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng để chia sẻ thắc mắc của mình đến Phan Law Vietnam. Đối với trường hợp mà bạn đang gặp phải, chúng tôi xin phép được giải đáp thắc mắc và tư vấn dựa trên những quy định của pháp luật hiện hành như sau:
Ủy quyền mua bán nhà đất.
Ủy quyền mua bán nhà đất có bị tính thuế hay không?
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay gọi là bán đất, người mua phải đóng thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi làm thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, tài sản trên đất. Việc sang tên sổ đỏ dưới dạng giấy ủy quyền cũng vẫn bị tính thuế.
– Ủy quyền là việc bên có quyền bằng một văn bản giao các quyền lại cho người khác (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) có đủ năng lực thực hiện các quyền thay mình. Tuy nhiên, điểm khó của ủy quyền là người đại diện theo ủy quyền không thể căn cứ giấy ủy quyền để thực hiện giao dịch với chính mình hoặc đại diện cho hai bên trong cùng một hợp đồng.
– Người sở hữu tài sản hợp pháp thì có 03 quyền chính gồm: Quyền quản lý, Quyền sử dụng và Quyền định đoạt với tài sản đó. Trong 03 quyền này, thì quyền định định đoạt với tài sản là quyền quan trọng nhất. Quyền định đoạt với tài sản cho phép người có quyền thực hiện giao dịch, thỏa thuận nhằm dịch chuyển quyền sang cho người khác. Trong quan hệ mua bán, chủ sở hữu định đoạt tài sản/quyền tài sản của mình sang cho một người khác với một hoặc một số điều kiện nhất định trong đó có việc bồi hoàn bằng một giá trị do hai bên thỏa thuận.
– Đối với trường hợp ủy quyền mua bán nhà đất, khi chuyển nhượng sang cho người khác trong hợp đồng ủy quyền bắt buộc phải có nội dung ủy quyền cho nhà đầu tư được quyền mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất hay nói cách khác căn cứ nội dung của giấy ủy quyền nhà đầu tư sẽ có quyền quan trọng nhất với bất động sản.
Như vậy, khi người được ủy quyền bán nhà đất cho người mua mới (bên thứ ba) thì người chủ cũ không phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ cho chính mình trước khi bán cho người mới. Giấy ủy quyền này cho phép nhà đầu tư tiết kiệm được thời gian sang tên sổ đỏ, trong khi các thủ tục hành chính liên quan tới việc sang tên sổ đỏ thường mất nhiều thời gian và đôi khi phiền hà. Tuy nhiên, chi phí thuế thu nhập cá nhân hay lệ phí trước bạ phải nộp cho nhà nước liên quan tới giao dịch sang tên sổ đỏ dưới hình thức hợp đồng ủy quyền giữa người đầu tư và chủ đất, tài sản trên thì vẫn không được giảm.
Ủy quyền mua bán nhà đất có bị tính thuế hay không?
Lưu ý: Kể từ ngày 20/09/2011, Tổng cục thuế đã ban hành công văn số 3373/TCT-TNCN về tính thuế thu nhập cá nhân với các trường hợp nhận chuyển nhượng lách theo hình thức của hợp đồng ủy quyền. Theo đó, trường hợp hợp đồng ủy quyền liên quan tới bất động sản trao quyền định đoạt cho người đại diện theo ủy quyền thì được coi như là một hợp đồng chuyển nhượng và bị tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, thuế thu nhập cá nhân do việc sang tên sổ đỏ dưới hình thức hợp đồng ủy quyền được tính cho trực tiếp người ủy quyền (được coi là người có thu nhập trong quan hệ sang tên sổ đỏ đó). Theo tinh thần chung của công văn thì chỉnh tính thuế thu nhập cá nhân, không tính lệ phí trước bạ (0.5%).
Như vậy, trường hợp nhận chuyển nhượng theo hình thức hợp đồng ủy quyền sẽ có lợi thế:
- Cắt giảm được chi phí lệ phí trước bạ 0.5%.
- Cắt giảm được thời gian thủ tục hành chính liên quan tới việc sang tên sổ đỏ.
Rủ ro xảy ra khi ủy quyền mua bán nhà đất
Sẽ tiềm ẩn các nguy cơ rủi ro khi ủy quyền mua bán nhà đất như sau:
Một là: Đơn phương chấm dứt ủy quyền
Xảy ra tranh chấp giữa bên ủy quyền (bên bán) và bên nhận ủy quyền (bên mua) dẫn tới một trong các bên (thường là bên bán) đơn phương thông báo về việc chấm dứt ủy quyền dẫn tới khó khăn cho người mua (bên nhận ủy quyền).
Hai là: Bên bán (bên ủy quyền) hoặc bên mua (bên nhận ủy quyền) chết
Bên bán (bên ủy quyền) hoặc bên mua (bên nhận ủy quyền) chết. Trong trường hợp này, hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực.
- Rủi ro, phức tạp cho bên mua nếu như bên ủy quyền chết và người thừa kế của họ có tranh chấp.
- Rủi ro cực lớn cho bên bên mua nếu như bên nhận ủy quyền chết, bởi lẽ quyền này sẽ đương nhiên chấm dứt và không được thừa kế.
Trong trường hợp người ủy quyền không còn hoặc đã di chuyển chỗ ở không tìm được hoặc không phối hợp lại trong việc ký các văn bản cần thiết cho người thừa kế thì những người thừa kế của người mua (người nhận ủy quyền) sẽ khó có cơ hội hợp pháp hóa việc mua bán.
PHAN LAW VIETNAM
Hotline: 0794.80.8888 – Email: info@phan.vn
Liên hệ Văn phòng Luật Sư
