Kính gửi Văn phòng luật Phan Law Vietnam, tôi có một vấn đề mong nhận được giải đáp từ Quý công ty như sau:
Tôi thấy có mấy mảnh đất đang được giao bán nhưng có người nói với tôi khu đất đó thuộc diện quy hoạch của nhà nước. Vậy cho tôi hỏi mấy mảnh đất thuộc khu đất đang bị quy hoạch đó có được mua bán hay không?
Xin chân thành cảm ơn.
Xem thêm:
>> Công ty và văn phòng đại diện có được đặt cùng địa chỉ không?
>> Tư vấn thừa kế đất đai khi bản di chúc bị hủy?
>> Tư vấn về luật đất đai
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng để chia sẻ thắc mắc của mình đến Phan Law Vietnam. Đối với trường hợp mà bạn đang gặp phải, chúng tôi xin phép được giải đáp thắc mắc và tư vấn dựa trên những quy định của pháp luật hiện hành như sau:
Có được mua bán đất thuộc diện quy hoạch
Có được mua bán đất thuộc diện quy hoạch hay không?
Căn cứ Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018) quy định về thực hiện quy hoạch sử dụng đất như sau:
Trường hợp chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm;
Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Các vấn đề cần lưu ý
Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải: Điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích với phần diện tích đất trong kế hoạch đã công bố; Công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
– Trường hợp sau 03 năm mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền như không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.
– Người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, căn cứ các quy định hiện hành thì đất nằm trong quy hoạch có thể bị hạn chế một số quyền, tuy nhiên không có quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đối với đất nằm trong quy hoạch. Do đó, đất nằm trong quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn có thể mua bán.
Các điều kiện mua bán đất
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, để việc mua bán đất không trái với quy định của pháp luật thì phải đáp ứng một số điều kiện như sau:
Một là: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng theo quy định.
Hai là: Đất không có tranh chấp;
Ba là: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Bốn là: Trong thời hạn sử dụng đất.
Có được mua bán đất thuộc diện quy hoạch hay không?
Cách kiểm tra đất có thuộc quy hoạch hay không
Theo Điều 48 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018), toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai. Do đó, để biết đất có thuộc quy hoạch hay không, người dân có các cách kiểm tra sau:
- Xem quy hoạch sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện, xã nơi có đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất đó.
- Xem quy hoạch sử dụng đất trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
Ngoài ra, người dân cũng có thể hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.
Trên đây là tư vấn của Phan Law Vietnam xin được thông tin đến quý khách. Nếu còn vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ pháp lý khác quý khách vui lòng liên hệ thông tin dưới đây để có thể được giải đáp nhanh nhất.
PHAN LAW VIETNAM
Hotline: 0794.80.8888 – Email: info@phan.vn
Liên hệ Văn phòng Luật Sư
