Bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Trong Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 có quy định Bất động sản bao gồm Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Vậy trình tự, thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo luật được quy định như thế nào? Xin mời quý khách cùng tìm hiểu dưới bài viết dưới đây.
Xem thêm:
>> Hợp đồng mua bán doanh nghiệp cần có các nội dung nào?
>> Chuyển nhượng bất động sản có cần ra văn phòng công chứng hay không?
>> Phân biệt nhượng quyền thương mại và li xăng
Thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo luật.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất.
Theo Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định trên này, người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo quy định trên, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải là chủ sở hữu hợp pháp và có đủ điều kiện để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất. Kể cả trường hợp có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điều 100 luật đất đai 2013 mà chưa làm thủ tục để được cấp thì cũng chưa được phép chuyển nhượng mà phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước.
Theo quy định tại điều 167 Luật đất đai 2013 quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.
Hướng dẫn quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo luật.
Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2013 quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng hoặc UBND xã, phường thị trấn nơi có bất động sản. Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
- Sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)
Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký;
- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);
- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);
- Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Lưu ý: Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo nộp thuế thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)
Thành phần hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay;
- Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc);
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc);
- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.
Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thời gian nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật quy định.
Các loại thuế và lệ phí phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
– Lệ phí trước bạ được sẽ do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất: Theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP (từ ngày 01/3/2022, áp dụng theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP), lệ phí trước bạ được tính như sau: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%.
– Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), lệ phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí thẩm định sẽ khác nhau.
– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh. Mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khác nhau, thường không quá 500 ngàn đồng/lần cấp mới.
– Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào giá trị tài sản chuyển nhượng cụ thể:
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch và mức thu như sau:
- Dưới 50 triệu đồng: 50 nghìn.
- Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
- Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng: 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng.
- Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng: 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng.
- Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng: 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng.
- Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng: 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
- Trên 100 tỷ đồng: 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).
Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên có nghĩa vụ phải thanh toán lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phí công chứng.
Trên đây là tư vấn của Phan Law Vietnam xin được thông tin đến quý khách. Nếu còn vướng mắc hoặc cần sự hỗ trợ pháp lý khác quý khách vui lòng liên hệ thông tin dưới đây để có thể được giải đáp nhanh nhất.
PHAN LAW VIETNAM
Hotline: 0794.80.8888 – Email: info@phan.vn
Liên hệ Văn phòng Luật Sư
