Thời điểm xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

Theo Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 95 và Điều 188 Luật Đất Đai 2013, thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, đối với quyền sử dụng đất, thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 

Đối với quyền sở hữu nhà gắn liền với đất, thủ tục đăng ký quyền sở hữu không mang tính bắt buộc và thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện mua bán với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà hoặc với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà do người mua và người bán thỏa thuận.

Nếu giữa các bên không có thỏa thuận thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở. Trường hợp tặng cho nhà ở, thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà là từ lúc bên nhận tiếp nhận bàn giao nhà từ bên tặng cho.

Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua, thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở, hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.

Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua, hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp thừa kế nhà thì quyền sở hữu nhà ở được xác lập cho người nhận thừa kế nhà ở kể từ thời điểm mở thừa kế.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà gắn liền với đất đều phải được công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Do vậy, khi tham gia giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, các bên lưu ý thực hiện tại văn phòng công chứng và thực hiện các thủ tục đăng ký biến động theo quy định để đảm bảo quyền và lợi ích của chính mình.